池州||律师公益普法||租赁厂房被拍卖 违约责任如何认定

【案情经过】

2017年5月20日，承租人吴某与出租人某门业公司签订一份《厂房租赁合同》。合同约定，租赁期限为10年，自2017年7月22日起至2027年7月22日止，租金为每月1万元。合同签订后，吴某对承租的厂房进行了装修，购买了机械设备，成立食品公司在承租厂房内进行制作加工米粉。2020年，该门业公司与银行发生金融借款纠纷，2017年1月23日已抵押给银行的土地、厂房，均被法院依法进入拍卖程序。2020年4月17日，法院向吴某发出了空出厂房通知书，吴某与门业公司因解除租赁合同后违约赔偿问题发生纠纷，故吴某要求门业公司支付违约金，并赔偿设备及装修等损失。

【不同观点】

关于本案厂房租赁合同提前解除后，合同的违约责任如何认定，存在两种不同观点。

第一种观点认为，吴某具有合同缔约过失责任，对合同解除应承担相应的责任。考虑本案厂房租赁合同期限较长，租赁标的物较大，承租人应承担更加严格的审慎、注意义务。承租人吴某与出租公司在签订长达10年之久的《厂房租赁合同》时，未对厂房的权属情况进行基本的了解查明，现合同履行不能，承租人吴某应承担一定的合同缔约过失责任。

第二种观点认为，出租人应当书面告知承租人该厂房已抵押的事实，出租人未履行书面告知义务导致合同提前解除，应当承担违约责任。且涉案租赁合同对违约责任进行了明确的约定，出租人违约导致合同履行不能，应承担全部违约责任。承租人未违反合同约定，不应当自负责任。

【案件评析】

笔者同意第二种观点。理由如下：

首先，《中华人民共和国民法典》第五百零九条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，租赁合同中明确约定：“租赁期间，出租方必须保证产权归属的合法性，如因产权问题而影响承租方正常经营而造成的损失，由出租方负一切责任，按出租方违约赔偿方案给予赔偿。”根据该条款约定，出租人对自身对厂房产权完整性的保证义务以及违约责任，是清楚、明确的，原告有理由相信出租厂房产权的完整性以保障合同的有效履行，租赁期限长短及标的物的大小，不是加重承租人注意义务的法定事由。故本案的出租人应当承当合同履行不能的违约责任。

其次，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”本案中，被告并未提供相应证据证明其在签订《厂房租赁合同》时是否履行了书面告知义务，即书面告知承租人该厂房已抵押的事实，现该租赁厂房已因第三人抵押权的实现而进入司法拍卖程序，造成原告在租赁期间不能继续使用厂房，被告属违约，应当承担损失赔偿责任。

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